BLOG
#Rechtliches 18.12.2018

Die Ablöse – Wann und inwiefern sind einmalige Zahlungen an den Vermieter legitim?

Ablöse

Das Problem mit der Ablöse ist uns allen bekannt. Wir finden nach extensiver und mühseliger Suche endlich eine passende Wohnung, die scheint unseren Ansprüchen gerecht zu werden. Die Miete ist bezahlbar und dem Bezug steht nur mehr der Abschluss des Mietvertrages im Wege. Die Sache hat nur einen Haken: Der Ver- oder Vormieter verlangt vorab eine einmalige Zahlung einer vierstelligen Ablöse. Als Gegenleistung bekommt ihr das fünfzehn Jahre alte Mobiliar, das ohnehin niemand braucht, oder schlicht einfach den Mietvertrag an sich.

Ob ihr nun selbst schon mal zur Kasse gebeten wurdet oder als Ver- oder Vormieter Ablöse verlangt habt: Der folgende Leitfaden soll euch bei der Abwägung unterstützen, ob und inwiefern einmalige Zahlungen an „Ablöseberechtige“ legitim und angemessen sind.

Die sogenannte schwarze Ablöse

Dabei handelt es sich um eine Zahlung, deren Gegenleistung schlicht einfach im Abschluss des Mietvertrages selbst steht. Man spricht auch von Abschlagszahlungen. Die Forderung des Vermieters lautet nicht selten: „Zahlen Sie mir € 5.500,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht.“ Derartige Forderungen sind im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) verboten und können selbst nach erfolgter Zahlung zurückverlangt werden.

Beachten solltet ihr jedoch: Ablösen, deren Gegenleistung darin besteht, dass der Vermieter zu euren Gunsten auf die Kündigungsgründe „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, sind jedenfalls gestattet. Die Höhe einer solchen Ablöse darf sogar bis zu 180 Monatsmieten betragen. Der Verzicht muss jedoch auf Wunsch des Mieters erfolgen, da der Betrag selbst im Nachhinein wieder zurückverlangt werden kann.

Investitionsablöse

Zu den Investitionsablösen zählen einerseits Zahlungen des Mieters an den Vormieter für bauliche Investitionen, Möbelstücke, aber auch sonstige bewegliche Sachen (z.B.: Fernseher). Diese können vereinbart werden, jedoch solltet ihr darauf achten, dass sich die Höhe der Zahlung am „Wiederbeschaffungswert“ der Sachen orientiert. Diesen festzustellen, kann mitunter schwierig sein. Ablösezahlungen an den Vormieter ohne adäquate Gegenleistungen sind jedoch unzulässig.

Investitionsablösen können jedoch auch Mieter vom Vermieter verlangen. Dabei müsst ihr als Mieter jedoch beachten:

  • Die Investitionsablöse ist binnen 14 tägiger Frist ab dem Zeitpunkt der Kündigung bzw. einvernehmlicher Auflösung des Mietvertrages beim Vermieter anzumelden. Etwaige Rechnungen sind hier dem Vermieter vorzulegen.
  • Die betreffende Investition muss (nach Mietrechtsgesetzes) innerhalb der letzten 20 Jahre getätigt worden sein, hat zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung beigetragen, und ist über das Mietverhältnis hinaus von Nutzen.
  • Übrigens: Investitionen, die ihr dem Vormieter abgelöst habt, sind von diesem Investitionskostenersatzanspruch umfasst!

 

Für die Höhe der Investitionsablöse gelten besondere Abschreibsätze, welche zu beachten sind. (z.B.: 10% Wertverlust pro Jahr für Fußböden, Heizung, Bad, WC oder Elektrik, 5% Wertverlust pro Jahr für Wärmedämm-/Schallschutzfenster, Wohnungszusammenlegung). Die gesetzlichen Regelungen zur Abschreibung sind teilweise sehr kompliziert. Am besten ihr verwendet dazu einen Ablöserechner, welcher auf diversen Internetseiten, unter anderem von der Stadt Wien, angeboten wird.

Investitionsablösen die der Vermieter vom Mieter verlangt, fallen ebenfalls unter das Ablöseverbot des Mietrechtsgesetzes (sofern dieses anzuwenden ist!). Davon ausgenommen ist jedoch eine Überwälzung eines Kostenersatzanspruches den der Vermieter gegen den Vormieter hatte, auf den neuen Mieter. Solang die Miete beim Mieterwechsel gleich bleibt, ist eine solche Überwälzung zulässig.

Findet das Mietrechtsgesetzes jedoch keine Anwendung (frei finanzierter Wohnraum), so gilt, was vereinbart wurde. Hier sind daher Ablösen an den Vermieter zulässig.

Andere einmalige Zahlungen:

  • Die Erstattung der Vertragserrichtungskosten durch den Mieter sind im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unzulässig. Dennoch erfolgte Zahlungen können vom Mieter binnen 10 Jahren zurückgefordert werden.
  • Finanzierungs- und Baukostenbeiträge (Entschädigungen für die Errichtung des Gebäudes) darf der Vermieter grundsätzlich nicht verlangen. Ausgenommen sind jedoch geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen.

 

Bildnachweis: LightFieldStudios/Quelle: www.istockphoto.com

(Visited 895 times, 1 visits today)

Schreibe einen Kommentar

Kommentare (0)

Feed