BLOG
10.09.2018

Miete zu hoch? - Das kannst du dagegen unternehmen!

Miete zu hoch Altbau

Mehr als 3.000 Euro: So viel musste der Vermieter von Eva L. ihr zurückzahlen. Der Grund? Die Studentin wohnte jahrelang in einer massiv überteuerten Wohnung in einem Wiener Altbau. Nach ihrem Auszug wandte sie sich daher an die Wiener Mietervereinigung – und erhielt zu viel bezahlte Miete zurück. 90% aller Mieten in Altbauwohnungen sind zu hoch, gibt die Mietervereinigung auf ihrer Webseite an. Dementsprechend hat sie im vergangenen Jahr allein in Wien rund 2,8 Millionen Euro erstritten und rund 95% aller Verfahren gewonnen.

 

Woher weiß ich, ob ich zu viel Miete bezahle?

Die Miete von Altbauwohnungen und zum Teil auch Neubauten ist gesetzlich durch die Richtwert-Grenzen geregelt. Wer grundsätzlich wissen möchte, ob er für seine Wohnung – ob Altbau oder nicht – zu viel Miete bezahlt, kann das mit dem Mietenrechner der Stadt Wien einfach und schnell überprüfen. Berechnet werden kann der Richtwertmietzins für Altbauwohnungen, die vor 1945 errichtet und nach dem 1. März 1994 angemietet wurden, bzw. für Wohnungen, die mit Förderungsmitteln des Wiener Wohnbauförderungsgesetzes errichtet wurden. Auch sie unterliegen zumindest zum Teil strengen Mietzinsobergrenzen.

Nach Angaben zu Adresse, Bezugsdatum, Wohnungsgröße, Kategorie, Lage, Vorhandensein von Extras wie Lift, Freiflächen, Keller und Co. erhält man Auskunft, in welcher Höhe die Miete unter diesen Bedingungen ungefähr sein darf. Liegt die eigene Miete wesentlich von dem errechneten Richtwertzins, empfiehlt sich ein Besuch bei einer der Servicestellen der Stadt Wien oder bei einer Mieterschutzorganisation.

Wie bekomme ich zu viel bezahlte Miete zurück?

Die Mieter-Organisationen Mieterschutzverband und Mietervereinigung streiten um zu viel bezahlte Miete. Provision fällt keine an, dafür Mitgliedsbeitrag und Einschreibegebühr – für das Jahr 2017 war etwa eine Beitrittsgebühr von 68 Euro sowie ein Jahresbeitrag von 102,10 Euro zu berappen. Beratung und Prozessvertretung sind zwar kostenlos, doch muss man das gesamte Prozessrisiko sowie dabei entstehende Kosten selbst tragen.

Wem dies zu riskant ist und wer sichergehen möchte, dass er nicht auf teuren Prozesskosten sitzen bleibt und am Ende auch noch draufzahlt, anstatt bei der Miete Geld zurück zu bekommen, kann sich für eine Rückforderung auch an gewerbliche Anbieter wenden, die das Zurückerstreiten als Geschäftsmodell entdeckt haben. Die Firma übernimmt dann die Verfahrenskosten und kassiert im Erfolgsfall einen gewissen Prozentsatz des erstrittenen Betrags. Kosten entstehen für die Mieter nur im Erfolgsfall: Gibt es Geld zurück, müssen die Mieter einen gewissen Prozentsatz vom erstrittenen Betrag abgeben. Dafür sinken aber auch künftige Mietzinszahlungen.

Achtung: Mieter in befristeten Verhältnissen können dagegen bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses für die gesamte Mietdauer vorgehen. Bei unbefristeten Mietverhältnissen muss man gegen eine zu hohe Miete bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss vorgehen – andernfalls gilt die Miethöhe als akzeptiert.

Wie viel bekomme ich zurück?

Das kommt auf die Höhe der eigenen Miete und die Umstände der Wohnung an. Grundsätzlich gibt es seit 1994 in Österreich die so genannte „Normwohnung“: Sie entspricht einer Kategorie A Wohnung, ist mindestens 30m² groß, verfügt über WC, Bad, Vorraum, ein Zimmer und eine Küche sowie eine Zentralheizung. Für diese Normwohnung existiert ein Richtwert-Mietzins, der auf Basis der geförderten Baukosten berechnet wird und in jedem Bundesland unterschiedlich hoch ist. Aktuell beträgt der Richtwert in Wien pro Quadratmeter 5,58 Euro – ohne Zuschläge.

Neben der Basismiete sind noch der Lagezuschlag sowie weitere Zu- und Abschläge zu berücksichtigen, etwa für einen Pkw-Stellplatz oder einen Balkon. Abschläge gibt es beispielsweise für Gangküchen oder ein fehlendes Kellerabteil. Auch für befristete Mietverträge gilt ein Abschlag von 25%. Das Problem: Im Gesetz findet sich leider kein fixer Katalog an Zuschlägen. Deshalb ist es weder Mietern noch Vermietern möglich eindeutig zu entscheiden, ob Ab- oder Zuschläge korrekt berechnet wurden.

Welches Risiko gehe ich dabei ein?

Wer überlegt, gegen zu hohe Miete vorzugehen, sollte ein paar Sicherheitsmaßnahmen wahren. Ist die Wohnung etwa befristet, rät die Mietervereinigung dazu, die Verlängerung des Vertrages abzuwarten – und dann erst die zu viel bezahlte Miete zurückfordern. Wer schon ausgezogen ist, sollte abwarten, bis der Vermieter die Kaution zurückgezahlt hat, bevor man ein Verfahren eröffnet, raten Experten. Andernfalls würden Vermieter angeblich dazu neigen, bei der Rückgabe Mängel zu finden und diese in Rechnung zu stellen.

Vor einiger Zeit warnte die Stadt Wien zudem vor Betrügern an der Haustür. Immer wieder würden sich Personen Zutritt zu Wohnanlagen verschaffen und sich als Mitarbeiter der MA25 (Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) ausgeben. „Sie gaben jedes Mal an, eine behördliche Mietzinsüberprüfung durchzuführen und stellten eine deutliche Mietzinsreduktion in Aussicht. Die Bewohner sollten dafür ihre Verträge und ihre Mietzinsabrechnung offenlegen. In einigen Fällen wurden zudem Broschüren von Prozessfinanzierern angeboten“, hieß es damals aus dem Büro des ehemaligen Wohnbaustadtrats Ludwig. Ausweisen hätten sich diese Personen aber nie können.

Wer sich daher entscheidet, gegen zu hohe Mietzahlungen vorzugehen, hat nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit Erfolg – sondern sollte sich auch die Unterstützung qualifizierter und anerkannter Institutionen sichern, um am Ende nicht mit weniger Geld dazustehen als davor.

Übrigens: De besten Wohnungen und WG-Zimmer der Stadt haben wir hier für dich – auf Österreichs größter Wohnungsbörse für Studenten mit täglich neuen und topaktuellen Angebote von provisionsfreien Wohnungen und WG-Zimmern!

(Visited 214 times, 1 visits today)

Schreibe einen Kommentar

Kommentare (0)

Feed